Propriedade Horizontal –alterações Lei n.º 8/2022

A legitimidade, ativa ou passiva, é do condomínio, o qual tem como seu representante o administrador que representa a universalidade dos condóminos (passou a consagrar-se também que a apresentação de queixas-crime relacionadas com as partes comuns não carece da autorização da assembleia de condóminos, basta ser apresentadas pelo administrador).

Em relação ao administrador do condomínio, este vê os seus poderes-deveres reforçados com a presente alteração. Desde logo, resulta claro que o administrador deve instaurar a ação destinada a cobrar as quantias em divida pelos condóminos e deve fazê-lo dentro de determinado prazo, o administrador deve apresentar a indicada ação judicial no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, não necessitando, por isso, de autorização ou qualquer deliberação da assembleia de condóminos para o fazer, desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil. Só assim não será se a assembleia deliberar em sentido contrário.

Além disso, o administrador vê as suas funções alargadas no que respeita também à vida corrente do condomínio. É exemplo a obrigação de executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, devendo fazê-lo no prazo máximo de 15 dias úteis ou no prazo que tiver sido fixado para o efeito pela assembleia.

Em situações de urgência, o administrador deve intervir, convocando posteriormente e imediatamente uma assembleia extraordinária para a necessária ratificação da sua atuação.

No que respeita às deliberações relativamente a obras de conservação extraordinária ou obras que constituam inovações, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das obras, exceto se o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos dispuser de forma diferente.

Finalmente, o legislador veio salientar que o incumprimento das funções por parte do administrador, torna-o civilmente responsável em caso de omissão, sem prejuízo da responsabilidade criminal, caso exista.

Simplificou-se, a forma de convocar as assembleias e o respetivo funcionamento, a saber:

– Convocatória: para além da carta registada, passa a ser possível convocar a assembleia por meio de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos anterior, devendo tal ficar lavrado em ata, com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico (condómino tem o dever de enviar recibo de receção do respetivo email convocatório (artigo 1432.º) );

– Funcionamento: passa a ser possível realizar a assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência. Será assim sempre que a administração do condomínio o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, desde que todos os condóminos tenham condições. Caso contrário, a assembleia terá que ser presencial (artigo 1.º-A do DÇ n.º 268/94 de 25 de outubro).

Atas das assembleias de condóminos, alterações:

– Elaboração e assinatura das atas: as atas são redigidas e assinadas por quem tenha intervindo como presidente nas assembleias e subscritas por todos os condóminos nelas presentes;

– Menções obrigatórias na ata: deve conter um resumo do que de essencial se tiver passado, a data e o local da realização da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas, com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada. A aprovação da ata é condição de eficácia das deliberações tomadas na respetiva reunião da assembleia de condóminos. Esta regra tem a vantagem de reduzir significativamente, como se espera, as dúvidas acerca da exequibilidade da ata enquanto título executivo para ação executiva para pagamento de quantia certa;

– Assinatura da ata: pode ser efetuada através de assinatura eletrónica qualificada ou através assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas;

– Subscrição da ata: vale como subscrição da ata a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via (artigo 1.º do DL n.º 268/94, de 25 de outubro);

– Exequibilidade: a ata da reunião da assembleia de condóminos é título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte, quando tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio, o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações. Além disso, consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio (artigo 6.º do DL n.º 268/94, de 25 de outubro).