Modificação da propriedade horizontal

O estatuto da propriedade horizontal, rectius, de cada edifício constituído em propriedade horizontal, é fixado pela lei (o legislador fixa um conjunto de normas inderrogáveis pelos particulares), pelo título constitutivo da propriedade horizontal, pelo regulamento do condomínio e pelas deliberações da assembleia de condóminos, e é executado pelo administrador. Escolhendo um local, o condómino escolhe um imóvel, mas também um regime jurídico.

Nos termos do artigo 1417.º, n.º 1, são títulos constitutivos da propriedade horizontal o negócio jurídico, a usucapião ou uma decisão judicial proferida em ação de divisão da coisa comum ou em processo de inventário.

O título constitutivo é um ato modelador do estatuto da propriedade horizontal e o seu conteúdo tem natureza real e, portanto, eficácia erga omnes; vincula, desde que registado, os futuros adquirentes das frações, independentemente do seu assentimento. Trata-se de um dos poucos casos em que a autonomia da vontade pode intervir na fixação do conteúdo dos direitos reais, o qual, nesta medida, deixa de ser um conteúdo típico.

A alteração do título constitutivo da propriedade horizontal está sujeito a escritura pública (formalidade ad substantiam) ou documento particular autenticado, e deve estar de acordo com as leis e regulamentos de urbanização em vigor, comprovados por documento camarário:

• A alteração do título constitutivo da propriedade horizontal está sujeita a registo;

• A fixação do valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, face ao valor total do edifício é estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal;

• Terá que ser solicitada à C.M.M (vistoria ou autorização subscrita pelo diretor técnico da obra e aprovada pela C.M.M), caso a modificação exija obras de adaptação, projeto devidamente aprovado.

As partes comuns encontram-se elencadas no artigo 1421.º, As partes imperativamente comuns são as partes estruturais do edifício, designadamente o solo, os alicerces, as colunas e pilares e as paredes-mestras; os elementos de cobertura, o telhado ou certos terraços; os elos que permitem a circulação, a comunicação, ou a ligação espacial entre as várias frações, e entre estas e as partes comuns do prédio ou as saídas para a rua: entradas, vestíbulos, escadas e corredores — elos ou elementos comunicantes; são partes necessariamente comuns as instalações gerais, que estão funcionalmente afetadas ao uso comum.

São partes presumidamente comuns os pátios e os jardins anexos ao edifício, os ascensores, as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro e, por analogia, os locais destinados aos serviços comuns; as garagens e outros lugares de estacionamento.

Os condóminos têm, sobre as partes comuns, um direito de compropriedade.

Na formulação legal do artigo 1403.º, existe compropriedade, quando duas ou mais pessoas são titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.

Por força do artigo 1404.º, as regras da compropriedade são aplicáveis, com adaptações, à comunhão sobre as partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal.

A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador. Estes dois órgãos têm o poder de realizar atos jurídicos vinculativos para o condomínio, quer sejam atos internos, como as deliberações da assembleia, ou atos externos, como os contratos concluídos pelo administrador.

Os condóminos, reunidos em assembleia, formam uma vontade – e o administrador executa essa vontade, sendo necessário, para a modificação da propriedade horizontal os seguintes documentos:

• Caderneta predial atualizada ou certidão da inscrição matricial passada com antecedência não superior a um ano.

• Ata assinada por todos os condóminos, da qual conste o respetivo acordo;

• Da ata deve constar, de forma clara e inequívoca, que o administrador é mandatado para o efeito.

Atenção à forma como é efetuada a convocatória, pois tem que ser à efetiva totalidade dos proprietários; a não notificação de uma das partes envolvidas, pode invalidar o ato, a título de exemplo:

• Casais que se encontrem separados, embora sejam ambos proprietários da fração, têm ambos que ser notificados.

O acordo de todos os condóminos tem que ser obtido junto de cada um dos condóminos, de modo a abarcar o valor total do prédio, esse acordo, pode ser obtido numa assembleia de condóminos, na íntegra, ou pode ser complementado por declarações individuais, daqueles que não estiverem presentes ou representados na assembleia, que compareçam na data da elaboração do documento que titule a modificação do estatuto do condomínio, de molde a que a entidade documentadora possa verificar e atestar a existência do acordo de todos os condóminos, sem exceções

• Se algum dos condóminos intervier mediante representante, este deve estar munido de procuração com poderes especiais para o efeito.

• Será necessária a obtenção da concordância expressa do credor hipotecário, caso a fração esteja onerada com hipoteca.

Assim, se o titulo constitutivo da propriedade horizontal contempla uma parte do edifício, o qual ainda não foi construído, e em determinada altura, os condóminos querem proceder à alteração da propriedade horizontal, para efeitos de correção de valores de permilagem/percentual do edifício na sua globalidade – ao caso devem proceder à modificação do próprio titulo constitutivo, a qual carece do acordo de todos os condóminos, com as devidas assinaturas a deverem constar em ata, bem como, deve ser titulado por escritura publica ou documento particular autenticado, podendo o administrador, em representação do condomínio, outorgar a escritura e elaborar ou subscrever ou documento particular autenticado, desde que o acordo conste de ata assinada por todos os condóminos, importa realçar.

A redação da ata deve ser rodeada de cautelas, pois que este documento não pode suscitar duvidas ao notário quanto à intervenção de todos os condóminos, ou seja, não basta a autorização escrita da totalidade dos condóminos, tem que haver uma deliberação da assembleia nesse sentido, aprovada sem oposição de nenhum proprietário.

 

Esta situação obviamente implica um rearranjo na expressão percentual/permilagem do edifício na sua globalidade, por forma, a perfazer os novos valores atribuídos a cada fração, o que pode levar ao caso em concreto a um possível acréscimo nos encargos gerais.

Num prédio novo, ainda na propriedade dos promotores, isto é bastante mais simples, pois não se fica dependente dos restantes condóminos, que podem unilateralmente impedir a alteração.