O conceito de mais-valias ou ganho de capital corresponde à diferença positiva entre o preço de alienação de um bem ou produto e o preço da sua aquisição. Inversamente, se da venda resultou prejuízo, então estamos perante uma situação de menos-valia.
As mais-valias podem referir-se a bens reais, como o imobiliário, e a instrumentos financeiros, como ações ou obrigações, sendo que o tratamento fiscal variará conforme o tipo de ativo.
- Imóveis
A venda de um imóvel pode originar rendimentos sujeitos a IRS, quando houver uma mais-valia, a diferença entre o preço de compra que teve que cobrir para ter a propriedade do bem, e o preço com que conseguiu vender o mesmo. O lucro sujeito a tributação é considerado em apenas 50% do seu valor.
“A título de exemplo, vamos assumir que adquire um imóvel por 100 mil euros, e vende por 150 mil euros. Teve uma mais-valia de 50 mil euros. Visto de forma superficial, este valor corresponde ao valor que ganhou com a venda do bem. Aparentemente, um bom negócio.”
- Fórmula de cálculo de mais-valia ou de menos-valia:
Valor de venda – (valor de compra x coeficiente de desvalorização) – encargos necessários à venda e compra – encargos com a valorização (últimos 5 anos). Caso opte por não reinvestir a mais-valia, metade do seu valor será englobado aos restantes rendimentos.
- Isenção de IRS
Se o imóvel vendido tiver sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989, a mais-valia não estará sujeita a IRS, mas os dados da venda do imóvel devem ser colocados na declaração de rendimentos do vendedor.
Está igualmente isenta de IRS a mais-valia da venda de habitação própria permanente se o valor da venda tiver sido (ou for) gasto na aquisição, construção ou obras de nova habitação própria permanente:
- Nos 36 meses seguintes à venda;
- Nos 24 meses anteriores à compra.
- Contabilizar impostos, documentação e outras despesas
Para perceber qual o seu lucro neste negócio, não pode esquecer de contabilizar as despesas associadas à operação, para deduzir os encargos suportados com a valorização do imóvel nos últimos cinco anos, tais como:
- Escritura – aquando da aquisição do imóvel e passagem para seu nome da compra da casa agora vendida;
- IMT – ou Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis, da compra da casa vendida. A percentagem de tributação é variável entre 2% e 6%, e até ao valor de €92.407,00 não é calculado;
- Imposto Selo – imposto do estado sobre variadas operações isentas de IVA. O imposto é de 0,8% e vai incidir sobre o valor constante do Contrato ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis, consoante o que for maior;
2. Despesa tida com a mediação imobiliária;
3. Custo do certificado energético;
Segue-nos!