O que pode um condomínio fazer quando verifica a presença de veículos não identificados (situação em que se desconhece o proprietário) em lugares comuns de um edifício, a titulo de exemplo logradouros, garagens cobertas, ou aparcados fora dos lugares de garagem?

 

Assim, a presente súmula reparte-se nos seguintes pontos:

 

 

  1. Administrador do condomínio.

 

A figura do administrador do condomínio, é um órgão essencialmente instrumental, mas de importância fundamental e as funções que lhe são atribuídas por lei, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia (cfr. art.º 1436.º do Código Civil), são:

 

  1. a) Convocar a assembleia dos condóminos;
  2. b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
  3. c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
  4. d) Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns;
  5. e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
  6. f) Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
  7. g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
  8. h) Executar as deliberações da assembleia dos condóminos;
  9. i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
  10. j) Prestar contas à assembleia dos condóminos;
  11. l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
  12. m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

 

Cabe ainda referir o a figura prevista no artigo 336.º do C.C., que permite o recurso à força com o fim de realizar ou assegurar o próprio direito, quando a ação direta for indispensável, pela impossibilidade de recorrer em tempo útil aos meios coercivos normais, para evitar a inutilização prática desse direito, contanto que o agente não exceda o que for necessário para evitar o prejuízo. A possibilidade de ação direta está, todavia, sujeita ao seguinte limite: a ação direta não é lícita quando sacrifique interesses superiores aos que o agente visa realizar ou assegurar.

 

 

  1. Partes comuns do edifício constituído em regime de propriedade horizontal.

 

As partes comuns encontram-se elencadas no artigo 1421.º do C.C., as partes imperativamente comuns são as partes estruturais do edifício, designadamente o solo, os alicerces, as colunas e pilares e as paredes-mestras; os elementos de cobertura, o telhado ou certos terraços; os elos que permitem a circulação, a comunicação, ou a ligação espacial entre as várias frações, e entre estas e as partes comuns do prédio ou as saídas para a rua: entradas, vestíbulos, escadas e corredores — elos ou elementos comunicantes; são partes necessariamente comuns as instalações gerais, que estão funcionalmente afetadas ao uso comum.

 

São partes presumidamente comuns os pátios e os jardins anexos ao edifício, os ascensores, as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro e, por analogia, os locais destinados aos serviços comuns; as garagens e outros lugares de estacionamento. Os condóminos têm, sobre as partes comuns, um direito de compropriedade.

 

Na formulação legal do artigo 1403.º, existe compropriedade, quando duas ou mais pessoas são titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa. Por força do artigo 1404.º, as regras da compropriedade são aplicáveis, com adaptações, à comunhão sobre as partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal.

 

A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador. Estes dois órgãos têm o poder de realizar atos jurídicos vinculativos para o condomínio, quer sejam atos internos, como as deliberações da assembleia, ou atos externos, como os contratos concluídos pelo administrador. Os condóminos, reunidos em assembleia, formam uma vontade – e o administrador executa essa vontade.

 

No que concerne às garagens e lugares de aparcamento, a al. d) do n.º 2 do art.º 1421.º estabelece a presunção de que as garagens constituem parte comum do edifício. Por via da regra, a garagem independente e individual, faz parte integrante de alguma ou algumas frações autónomas, a que está funcionalmente acoplada, sem que a tanto obste a separação física, e figura como tal na descrição da fração, constante do título constitutivo da propriedade horizontal e do registo.

 

Quando se trate não de um estacionamento individual autónomo, mas de estacionamento ou parqueamento efetivo, sito numa parte comum do edifício, por via da regra na cave, pode ter por objetivo lugares de aparcamento destinados ao uso exclusivo de um ou mais condóminos, devidamente identificados por letras ou números, sendo esta a solução que corresponde ao comum das imposições camararias que obrigam, sobretudo nos grande edifícios, a um número variável de estacionamento por fração autónoma em função do número de divisões ou assoalhadas.

 

Este direito ao parqueamento, constante do título constitutivo da propriedade horizontal, alicerça-se no disposto no n.º 3 do art.º 1421.º do C.C., o qual permite afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas de partes comuns.

 

A exigência camararia de reservar espaço adequado para parqueamento de viaturas dos ocupantes dos prédios para habitação, no próprio prédio a construir, tem a ver com questões de ordem de diversa índole, designadamente económica, sociocultural, estética, diretamente conexionadas com a qualidade de vida das pessoas – interesses de ordem pública.

 

 

  1. O regulamento do condomínio.

 

O regulamento é aplicável nas relações entre os condóminos do prédio constituído em propriedade horizontal e tem o fim estabelecer os direitos e deveres dos condóminos na sua fração e das partes comuns e a competência dos órgãos administrativos do prédio. Em tudo quanto o regulamento seja omisso, aplicar-se-ão as regras constantes dos arts. 1414.° a 1438.°- A do Código Civil sobre a Propriedade Horizontal.

 

O regulamento do condomínio é um conjunto de regras gerais e abstratas, destinado a disciplinar a ação dos condóminos no gozo e administração do edifício e, tal como o título constitutivo, vincula quer os condóminos, quer todos aqueles que exerçam ou venham a exercer poderes de facto sobre uma fração autónoma.

 

O condomínio constitui uma coisa materialmente indivisa, com uma estrutura unitária que pertence a vários contitulares, tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial sobre frações determinadas.

 

O regulamento do condomínio pode contemplar a figura da sanção pecuniária compulsória, prevista e regulada no artigo 829.º-A, a qual permite ao tribunal condenar o condómino, ao caso que coloque uma viatura de forma contrária à boa prática da vida em propriedade horizontal, ao pagamento de uma quantia pecuniária, segundo critérios de razoabilidade, por cada dia de incumprimento, ou por cada infração, conforme for mais conveniente às circunstâncias do caso.

 

 

  1. As regras de vizinhança.

 

É pacificamente aceite entre nós que as regras gerais do direito de vizinhança se aplicam não só a prédios independentes, mas também às frações autónomas de um edifício constituído em propriedade horizontal. As restrições de vizinhança são restrições derivadas da necessidade de coexistência, que visam regular os conflitos de interesses que surgem entre vizinhos.

Nos termos do artigo 1346.º, a título de exemplo “o proprietário de um imóvel pode opor-se à emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor ou ruídos, bem como à produção de trepidações e a outros quaisquer factos semelhantes, provenientes de prédio vizinho, sempre que tais factos importem um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam.”.

 

 

  1. Viaturas estacionadas indevidamente ou abusivamente em via pública.

 

As viaturas estacionadas indevida ou abusivamente na via pública devem respeitar os regulamentos municipais e o Código da Estrada, visto que estes estabelecem as condições em que os veículos são considerados estacionados indevida ou abusivamente na via pública ou abandonados, ou ainda quando constituem evidente perigo ou grave perturbação para o trânsito, bem como estabelece as regras e procedimentos através dos quais se efetua o bloqueamento, remoção e recolha daqueles.

 

Aplica-se a todos os veículos que se encontram abandonados ou estacionados na via pública, parques e zonas de estacionamento sob jurisdição do Município, nomeadamente nas estradas, ruas e caminhos municipais, bem como nas áreas públicas adjacentes.

 

Veja-se o exemplo do que deve ser considerado estacionamento indevido ou abusivo de viaturas:

 

  • O de veículo, durante trinta dias ininterruptos, em local da via pública ou em parque ou zona de estacionamento isentos do pagamento de qualquer taxa;

 

  • O que se verifique por tempo superior a quarenta e oito horas, quando se trate de veículos que apresentem sinais exteriores evidentes de abandono, de inutilização ou de impossibilidade de se deslocarem com segurança pelos seus próprios meios;

 

  • O de veículos sem chapa de matrícula ou com chapa que não permita a correta leitura da matrícula.

 

Quando se deve considerar, entre outras, que um veículo apresenta sinais exteriores evidentes de abandono ou inutilização nas seguintes situações:

 

  • Quando apresenta sinais de não circular há algum tempo, designadamente pelo aparecimento de relva e vegetação crescida por baixo do carro, vidros partidos, pneus semivazios, concentração de lixo e dejetos variados no seu interior, falta de elementos ou acessórios não essenciais para a sua deslocação, ou ainda quando o aspeto exterior da viatura se apresentar bastante sujo ou deteriorado;

 

  • Utilização do veículo para fins que não estão relacionados com as suas funções, designadamente quando são utilizados para abrigo de indivíduos ou usados por toxicodependentes para o exercício de atividades relacionadas com este fenómeno, nomeadamente consumo e/ou tráfico de estupefacientes.

 

O que acontece em caso de bloqueamento e remoção das viaturas em situação de estacionamento indevido ou abusivo:

 

  • Sempre que forem constatadas viaturas estacionadas indevida ou abusivamente na via pública, é de imediato lavrado o competente auto, que deve conter a data da verificação, a identificação do veículo, a descrição pormenorizada do estado da viatura e o enquadramento legal aplicável à situação factual deve ser afixado na viatura autocolante ordenando ao proprietário daquela a retirada do veículo, respetivamente no prazo estipulado pela entidade municipal;

 

  • Os veículos removidos pelo Município são depositados em parques ou depósito municipal, onde ficam até serem reclamados pelos seus proprietários, ou caso tal não se verifique, até o Município lhes atribuir o destino que entender por conveniente;

 

  • Se o veículo não for reclamado dentro do prazo previsto no regulamento municipal é considerado abandonado e adquirido por ocupação pelo Município

 

Os proprietários que queiram desfazer-se das suas viaturas podem contactar a Policia Municipal para esta proceder à sua remoção. A operação não terá custos para os donos dependendo do município.

 

 

  1. Competência das forças policiais

 

Nos termos do artigo 2.º, da Lei n.º 2 31/93, de 26 de Junho, a Guarda Nacional Republicana tem por missão geral manter e restabelecer a segurança dos cidadãos e da propriedade pública, privada e cooperativa, prevenindo ou reprimindo os atos ilícitos contra eles cometidos (alínea b), e auxiliar e proteger os cidadãos e defender e preservar os bens que se encontrem em situações de perigo, por causas provenientes da ação humana ou da natureza (alínea g). E nos termos do artigo 2.º da Lei 5/99, de 29 de Janeiro, é competência da Polícia de Segurança Pública garantir a manutenção da ordem, segurança e tranquilidade públicas (alínea b) e garantir a segurança das pessoas e dos seus bens (alínea f).

 

Pese embora mostre as forças da autoridade mostrem alguma repugna sobre colaborarem na remoção de veículos estacionados indevidamente ou abusivamente em zonas comuns de condomínios, mostrando sua disponibilidade para elaboração de um auto de polícia, posterior à remoção da viatura das zonas comuns do condomínio para a via pública.

 

 

  1. Conclusão

 

Em relação aos veículos estacionados indevidamente ou abusivamente em zonas comuns de condomínios e visto que as forças policiais não cumprem devidamente com as suas competências, só resta a administração do condomínio, e esta pode fazer o que for deliberado em assembleia, ou seguindo os poderes do administrador de condomínio legalmente previstos e acima explanados.

 

Atenção que esta situação pode ser muito complicada, até pode acontecer que os proprietários fiquem agradecidos pelo reboque do carro, mas pode trazer outros problemas nomeadamente serem acusados de roubo, destruição do veículo, etc.

 

  • Aconselho a que no futuro seja colocada no regulamento do condomínio uma penalização para o estacionamento indevido ou abusivo em zonas comuns, contudo tal penalização só se aplica a proprietários de frações no condomínio;

 

  • Se o veículo abandonado tiver matrícula deve ser possível descobrir o proprietário e deve ser o mesmo contactado por carta regista com aviso de recepção para proceder à remoção do mesmo;

 

  • Se não tem matrícula informam a polícia que está um carro abandonado e peçam para ser rebocado para o parque – frequentemente as matrículas são removidas propositadamente e de forma clandestina, visto que é a forma de legalmente obrigar as forças de autoridade a procederem à recolha dos veículos, visto que nenhuma viatura pode estar na via pública sem se encontrar matriculada;

 

  • Têm vindo a ser abordada a questão da elaboração de um Regulamento de Garagem, onde estejam previstas penalizações para o mau estacionamento, mesmo que nos lugares corretos;

 

  • O mais normal e célere na situação de estacionamento indevido ou abusivo em zonas comuns é de que as viaturas devem ser fotografadas nessa situação de abandono, deve ser rebocado para a via pública e estacionado em um local calmo, posteriormente deve ser contactadas forças de autoridade para elaboração do respetivo auto.

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