As partes comuns encontram-se elencadas no artigo 1421.º, As partes imperativamente comuns são as partes estruturais do edifício, designadamente o solo, os alicerces, as colunas e pilares e as paredes-mestras; os elementos de cobertura, o telhado ou certos terraços; os elos que permitem a circulação, a comunicação, ou a ligação espacial entre as várias frações, e entre estas e as partes comuns do prédio ou as saídas para a rua: entradas, vestíbulos, escadas e corredores — elos ou elementos comunicantes; são partes necessariamente comuns as instalações gerais, que estão funcionalmente afetadas ao uso comum.

 

São partes presumidamente comuns os pátios e os jardins anexos ao edifício, os ascensores, as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro e, por analogia, os locais destinados aos serviços comuns; as garagens e outros lugares de estacionamento.Os condóminos têm, sobre as partes comuns, um direito de compropriedade.

 

Na formulação legal do artigo 1403.º, existe compropriedade, quando duas ou mais pessoas são titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa. Por força do artigo 1404.º, as regras da compropriedade são aplicáveis, com adaptações, à comunhão sobre as partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal.

 

A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador. Estes dois órgãos têm o poder de realizar atos jurídicos vinculativos para o condomínio, quer sejam atos internos, como as deliberações da assembleia, ou atos externos, como os contratos concluídos pelo administrador. Os condóminos, reunidos em assembleia, formam uma vontade – e o administrador executa essa vontade.

 

A casa da porteira, conforme acima mencionado é uma das partes presuntivamente comum nos edifícios submetidos ao regime da propriedade horizontal. A função de porteiro passou na década de 70, em Portugal, a configurar como uma verdadeira relação de trabalho, com todos os direitos e deveres inerentes.

 

Assim, se o titulo constitutivo da propriedade horizontal destina uma parte comum do edifício a casa de porteiro e os condóminos, em determinada altura, querem prescindir dessa função e querem arrendar ou vender a mesma – o que se verificou ao caso devem proceder à modificação do próprio titulo constitutivo, a qual carece do acordo de todos os condóminos, com as devidas assinaturas a deverem constar em ata, bem como, deve ser titulado por escritura publica ou documento particular autenticado, podendo o administrador, em representação do condomínio, outorgar a escritura e elaborar ou subscrever ou documento particular autenticado, desde que o acordo conste de ata assinada por todos os condóminos, importa realçar.

 

A redação da ata deve ser rodeada de cautelas, pois importa que fique claro que não se pretende apenas transformar a casa da porteira em fração autónoma, mas sim que se visa proceder à modificação, nesta parte, do titulo constitutivo da propriedade horizontal, pois que este documento não pode suscitar duvidas ao notário quanto à intervenção de todos os condóminos.

 

Esta situação obviamente que implica um rearranjo na expressão percentual/permilagem do edifício na sua globalidade, assim devem as frações ceder uma parcela do seu antigo valor percentual/permilagem, por forma, a perfazer o valor atribuído à nova fração, o que é compensado por um possível decréscimo nos encargos gerais.

 

 

A rentabilização da casa da porteira através de um contrato de venda ou arrendamento.

 

Legitimidade para que a assembleia de condóminos, no uso de poderes de administração, consoante o artigo 1430.º do C.C., delibere dar de arrendamento a terceiro a habitação em causa, mantendo a afetação prevista no regulamento camarário (caso o mesmo exista – em Lisboa e na Maia existe, na cidade do Porto não encontrei o mesmo), ou no titulo constitutivo da propriedade horizontal, assim a parte comum em causa mantem-se afeta à habitação e, portanto, em conformidade com a aptidão definida no titulo constitutivo da propriedade horizontal, embora afastado temporariamente do destino especifico de albergar a porteira, quando esta exista.

 

O entendimento acima descrito é válido para a maioria da doutrina, que o entende como o mais consistente.

 

Quanto ao produto da venda ou da renda resultante da nova fração é por via da regra, aplicada no fundo comum de reserva, previsto no artigo 4.º, do D.L. n.º 268/94, de 25 de Outubro, por forma a custear as despesas de conservação do edifício, embora não encontre nada na lei que impeça esta receita de ter outras aplicações.

 

Quanto à questão da emissão de recibo eletrónico:

 

Os condomínios que arrendem espaços comuns também estão obrigados a preencher todos os meses o recibo eletrónico de rendas, igual que a generalidade dos senhorios. Trata-se de uma obrigação, no entanto, que está centralizada no administrador do condomínio, que emitirá o recibo.

 

Embora estejam em causa rendas da casa do porteiro – a situação pode ser equiparada ao arrendamento de um terraço comum do prédio, mas também a despesas com instalação de antenas ou com a cedência de fachadas para fins publicitários.

 

Apesar de, na prática, cada um dos condóminos ser uma espécie de senhorio, é sobre o administrador que recaem as obrigações declarativas. O administrador é obrigado a entregar um documento onde indica a quota-parte de cada condómino nas rendas pela cedência das partes comuns – como o condomínio não é sujeito passivo de IRS nem de IRC, o rendimento é imputável a cada um consoante a sua permilagem.

 

As finanças referem que “no caso dos condomínios, não existe dispensa da obrigação de emissão de recibo de renda eletrónico relativamente aos rendimentos da categoria F provenientes das partes comuns do prédio”. Desta forma, caberá ao administrador emitir os recibos, em nome de todos os condóminos. Para que fique habilitado para esse efeito, precisará de se dirigir a um serviço de Finanças com a ata em que foi nomeado para que o Fisco registe a autorização.

 

Análise do Contrato de Arrendamento.

 

Após a devida análise do contrato de arrendamento e verificando que o mesmo terminou no ano de 2012, e a arrendatária continuou a habitar no imóvel, pese embora o contrato estipula-se que o período máximo de duração do mesmo era de 5 anos, estamos em crer, e, salvo melhor opinião que o mesmo se renovou, visto que não foi denunciado por nenhuma das partes, pois de acordo com a lei os contratos com prazo certo renovam-se automaticamente no seu termo.

 

Contudo como o já referido contrato de arrendamento continha expressamente a impossibilidade de qualquer renovação posterior – pode a administração do condomínio vir a alegar tal é facto impeditivo da renovação por igual período de 5 anos.

 

Mas neste momento e sem sabermos o que foi efetuado por anteriores administrações de condomínio, importa referir que a administração do condomínio deve proceder, com a antecedência de 240 dias (visto que o prazo inicial de duração do contrato e da sua renovação já é superior a seis anos de duração), ao envio de uma missiva ao arrendatário a dar nota de que não pretende a renovação do contrato e que pretende que o mesmo entregue o imóvel.

 

© 2024 Escritório de Advogados

Trademarks and brands are property of their respective owners.

Privacy Policy - Terms and Conditions

© - Web Designer - Mario Rocha

 

Contacte-nos

Rua Alfredo Cunha 37, 1 andar – sala 16, 4450-023 Matosinhos, Porto Tlf.: 223 210 622 Fax: 220937825 Tlm: +351 910 168 128

Sending

Log in with your credentials

Forgot your details?