A oposição à renovação (ou rescisão) de um contrato de arrendamento habitacional é simples, mas obriga ao cumprimento de regras, nomeadamente no que se refere a prazos.

Comunicação da denúncia

Quando uma das partes quer rescindir um contrato de arrendamento tem de comunicar essa intenção à outra parte por escrito e em carta registada. Esta missiva deve incluir a identificação do remetente, do destinatário e os motivos para a rescisão. O remetente deve, igualmente, guardar uma cópia da carta enviada.

As indemnizações pagas por senhorios a inquilinos na sequência de denúncia do contrato de arrendamento têm de ser declaradas em IRS e são sujeitas a imposto, exceto se o senhorio quiser habitar a casa, fazer obras ou demolir, essas ficam isentas do imposto.

Formas de rescindir

O prazo de comunicação da intenção de denúncia do contrato varia de acordo com a duração do mesmo. A lei estipula, ainda, uma outra forma de rescisão denominada “oposição à renovação do contrato” que também tem prazos diferentes em função da duração do acordo e de a iniciativa partir do senhorio ou do inquilino.

Renovação Automática

  1. Todos os contratos de arrendamento celebrados por prazo certo, renovam-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, a não ser que seja mencionado o contrário no contrato.
  2. Não há possibilidade de renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias, a não ser que mencionado o contrário no contrato.
  3. Qualquer das partes pode opor-se à renovação.

Oposição à Renovação – Prazos de comunicação

A antecedência da rescisão de um contrato de arrendamento vai depender do prazo inicial do contrato ou da sua renovação e se é o senhorio ou o inquilino a rescindir.

Senhorio

Quando o senhorio que não quer renovar o contrato deve comunicar esta intenção ao inquilino com uma antecedência mínima de 240 dias quando o prazo de duração inicial do mesmo ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos. Se a duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos a comunicação deve ser feita com 120 dias de antecedência.

Já no caso dos contratos com duração inicial ou da sua renovação igual ou superior a seis meses e inferior a um ano, o aviso prévio deve ser enviado com 60 dias de antecedência. Este período é reduzido para um terço do prazo de duração do contrato quando este é inferior a seis meses.

Inquilino

Se for o inquilino a querer sair do imóvel os prazos de comunicação são mais curtos, passando para os 120 dias quando a duração do contrato é igual ou superior a seis anos. O período do aviso prévio é reduzido para 90 dias, quando a duração do contrato é igual ou superior a um ano e inferior a seis anos.

Nos contratos com duração igual ou superior a seis meses e inferior a um ano, o aviso de oposição deve ser enviado com 60 dias de antecedência.

Quando a duração é inferior aos seis meses, o prazo de comunicação é igual ao reservado para os senhorios, ou seja um terço do prazo.

Justificações para a resolução

Se os inquilinos não precisam de um motivo terminar um contrato de arrendamento, o mesmo não se aplica aos senhorios. A lei estabelece que o proprietário do imóvel precisa de justificar a rescisão:

  1. Por necessidade do imóvel para habitação do próprio ou descendentes em primeiro grau;
  2. Ou demolição/realização de obras de remodelação ou restauro que obriguem à desocupação do imóvel ou que tenham um custo de 25% do valor patrimonial do mesmo. O senhorio terá de entregar os devidos comprovativos das obras na câmara e de pagar uma indemnização ao inquilino equivalente a dois anos de renda (a indeminização deve ser pagar metade após a confirmação da denúncia e o restante no ato de entrega do imóvel);

A denúncia do senhorio deve ser feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação, devendo, sob pena de não ser eficaz, constar o fundamento da denúncia e acompanhar com os seguintes documentos:

  1. a) Comprovativo de que foi iniciado procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar;
  2. b) Termo de responsabilidade do autor do projeto que ateste que a operação urbanística reúne os pressupostos legais de uma obra de demolição ou de remodelação ou restauro profundos e as razões que obrigam à desocupação;
  3. c) De cópia dos elementos entregues juntamente com o requerimento de controlo prévio, bem como de documento emitido pelo município que ateste a entrega pelo senhorio destes elementos, nos casos em que estejam em causa obras de alteração ou ampliação.

A denúncia é confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, de comprovativo de deferimento do pedido, no caso de operação urbanística sujeita a licença administrativa, ou comprovativo de que a pretensão não foi rejeitada, no caso de operação urbanística sujeita a comunicação prévia.

  1. A possibilidade de rescisão do contrato caso o senhorio necessite de habitar a casa. Outro motivo para esta rescisão é em caso de obras quando estas implicam o desaparecimento da habitação. Caso contrário, o contrato fica suspenso durante o tempo de duração das obras, tendo o inquilino direito a ser realojado em habitação equivalente.

Nestas situações, o senhorio fica isento de pagar IRS pelas indemnizações aos inquilinos. Para inquilinos que vivam há mais de 15 anos na casa, o contrato só pode ser rescindido em caso de demolição ou por obras profundas que obriguem à sua saída.

Renda em atraso

Os senhorios também podem denunciar os contratos por falta de pagamento da renda. De acordo com as alterações à lei, os inquilinos passaram a ter uma tolerância de três meses de rendas seguidos ou interpolados, antes de poderem ser despejados pelos senhorios. Só decorridos três meses sem receber rendas é que os senhorios podem dar por terminado o contrato e dar início ao processo de despejo.

Direito à transmissão por morte

O direito à transmissão por morte não se verifica se, à data da morte do arrendatário, o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País.

No arrendamento para fins não habitacionais, o arrendamento termina com a morte do primitivo arrendatário, salvo sucessor que, há mais de três anos, exerça profissão liberal ou explore, em comum com o arrendatário primitivo, estabelecimento no local.

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